Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego

Szczegóły

Kategoria: Buduj zgodnie z prawem

Opublikowano: wtorek, 17, lipiec 2012 11:10

Super User

Odsłony: 2940

Wniosek inwestora o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie do przeprowadzenia kontroli. Właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego) przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, a inwestor ma obowiązek w niej uczestniczyć w wyznaczonym terminie (art. 59 c ustawy - Prawo budowlane).

Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy:
  • a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami;
  • b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
• protokoły badań i sprawdzeń;
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
• potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (nie stosuje się do budynków: podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej; przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata; niemieszkalnych służących gospodarce rolnej; przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m²/rok; mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku; wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²) (art. 57 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane).

W przypadku budowy obiektu wraz z przyłączami inwestor musi dodatkowo dostarczyć potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy. W przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu.

Na co zwrócić uwagę przy nabyciu działki

Szczegóły

Kategoria: Buduj zgodnie z prawem

Opublikowano: wtorek, 17, lipiec 2012 11:04

Super User

Odsłony: 3209

Po pierwsze - jak duża powinna być działka, której zakupem jesteśmy zainteresowani, oraz jakie są ustalenia w tzw. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dotyczące tej działki. Plan ten jest jawny i dostępny w urzędzie gminy, właściwym dla miejsca położenia działki. Z planu zagospodarowania przestrzennego można się m.in. dowiedzieć:

• czy dana działka ma charakter działki budowlanej - położona w strefie budownictwa mieszkaniowego, z dopuszczeniem jedynie drobnego handlu i usług lub w strefie przemysłowej;
• jakie są zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane;
• jakie inwestycje są projektowane na danym terenie lub w pobliżu;
• czy istnieje lub jest projektowane uzbrojenie terenu;
• jakie są szczególne warunki zagospodarowania terenu, obejmujące np. zakaz wznoszenia budynków według oznaczonej zabudowy.

Od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego zależy, czy na danej działce będzie można zbudować dom mieszkalny, jakie będzie sąsiedztwo wybranej nieruchomości oraz jakie są lub będą dostępne media (woda, gaz, energia elektryczna, kanalizacja itp.).

Po drugie - jaki jest rodzaj podłoża gruntu, na którym budynek będzie wzniesiony. Warto również sprawdzić, czy na terenie przyszłej budowy nie było kiedyś wysypiska śmieci i czy nie jest on skażony, a także sprawdzić na mapach geodezyjnych (dostępnych w Wojewódzkim Ośrodku Dokumentacji Geologicznej), gdzie w pobliżu planowanej lokalizacji domu oznaczone są tereny podmokłe.

Po trzecie - jakie są dane w zakresie opisu interesującej nas działki w tzw. ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne do jej prawidłowego oznaczenia zarówno w celu sporządzenia umowy sprzedaży, jak i przeprowadzenia stosownych procedur budowlanych.

Po czwarte - jaki jest stan prawny działki, która nas interesuje. Ujawniony jest on w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, o ile dla danej nieruchomości księga wieczysta nie jest sporządzona.

Po piąte - jakie są formalności związane z kupnem działki. Wymaga to zachowania formy aktu notarialnego, co wiąże się z poniesieniem określonych kosztów w postaci: wynagrodzenia notariusza, opłat sądowych a także podatku od umowy sprzedaży. Obecnie notariusz pobiera wszelkie opłaty sądowe oraz podatki i wpłaca je na konto właściwych sądów i urzędów. Zaznaczyć również należy, iż w przypadku nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, trzeba liczyć się z koniecznością wzięcia udziału w przetargu, który jest wymagany przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Procedura zakupu po wygraniu przetargu jest taka sama, jak w umowie z osobą prywatną, tj. wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Zezwolenie na budowę domu – niezbędne dokumenty

Szczegóły

Kategoria: Buduj zgodnie z prawem

Opublikowano: wtorek, 17, lipiec 2012 11:05

Super User

Odsłony: 3017

Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg ważnych decyzji.

Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działki

Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia - oprócz projektu - dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku - przez decyzję o warunkach zabudowy wydawaną przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzję nawet wówczas, gdy gmina nie ma planu miejscowego lub jest on nieaktualny.

Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak istotnym ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• działka ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
• decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi. Warunek pierwszy nie musi być spełniony, o ile powierzchnia gospodarstwa rolnego, związanego z planowaną zabudową, przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek trzeci uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• rodzaj inwestycji;
• warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
• granice terenu inwestycji wyznaczone na mapie.

Projekt budowlany

Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, musimy ostatecznie zdecydować, jaki dom chcemy budować. Możemy kupić jeden z wielu typowych projektów domów lub zlecić zrobienie projektu indywidualnego. Projekt powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układ istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
• projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia;
• stosownie do potrzeb - oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg;
• w zależności od potrzeb - wyniki badań geologiczno - inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów.

Składanie wniosku o pozwolenie na budowę

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony środowiska, ochrony zabytków, itp.) oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego (izba architektów, izba inżynierów budownictwa) o wpisie na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (przez prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przypadku, gdy prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna wymagana jest zgoda wszystkich tych osób);
• aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Termin wydania decyzji i termin jej ważności

Jeżeli inwestor spełni określone wymagania, organ administracji architektoniczno - budowlanej wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku (art. 35 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).

Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest 3 lata - wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane).

Zmiany w prawie budowlanym ułatwiające życie inwestorom*

Szczegóły

Kategoria: Buduj zgodnie z prawem

Opublikowano: wtorek, 17, lipiec 2012 11:03

Super User

Odsłony: 14275

Teren wokół domu

W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne, dopuszcza się:
- sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej od 16 m,
- sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większą niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
- rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 4 m dla budynku ze ścianą z oknem i 3 m dla ściany bez okna od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
- sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Wprowadzona zmiana rozporządzenia ma na celu lepsze poszanowanie praw właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości, szczególnie przy wznoszeniu budynków blisko lub na granicy z sąsiednią działką budowlaną. Zmiana umożliwia także racjonalizację związanych z tym procedur administracyjnych.

Remonty i urządzenia techniczne

Pozwolenie na budowę nie jest wymagane przy prowadzeniu remontów istniejących obiektów i urządzeń budowlanych oraz montażu wolno stojących kolektorów słonecznych. Obowiązek uzyskania pozwolenia pozostał w przypadku remontu obiektu wpisanego do rejestru zabytków. Natomiast jedynie zgłoszenia prac budowlanych wymaga docieplanie budynku do wysokości 12 m.

Przyłącza do budynków

Nie trzeba mieć pozwolenia na budowę przyłączy: wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, cieplnych i elektroenergetycznych. I to zarówno do obiektów budowlanych, jak i do niezabudo-wanych działek. Budowa przyłączy może odbywać się - zależnie od woli inwestora - na podstawie zgłoszenia albo na podstawie ustaleń dokonanych z dostawcami poszczególnych mediów. W pierwszym przypadku niezbędny jest projekt zagospodarowania działki lub terenu, wraz z opisem technicznym, wykonany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami.

Zmiany w projekcie budowlanym

Należy też zwrócić uwagę na nowelizację dotyczącą tzw. istotnych zmian w projekcie budowlanym. Przede wszystkim ograniczono ich listę. Nie są już nimi zmiany elewacji, geometrii dachu czy też zmiany w zakresie wyposażenia budowlano - instalacyjnego. Wprowadzając więc w projekcie odstąpienia inne niż istotne, inwestor nie musi uzyskiwać zamiennego pozwolenia na budowę. Projektant obiektu natomiast jest upoważniony do zakwalifikowania zamierzonego odstąpienia i dokonania odpowiednich zmian w projekcie.

*Prawo budowlane (Dz. U z 2006r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)