Zezwolenie na budowę domu – niezbędne dokumenty

Szczegóły: Kategoria: Buduj zgodnie z prawem; Opublikowano: wtorek, 17, lipiec 2012 11:05; Super User; Odsłony: 3106

Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg ważnych decyzji.

Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działki

Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia - oprócz projektu - dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku - przez decyzję o warunkach zabudowy wydawaną przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzję nawet wówczas, gdy gmina nie ma planu miejscowego lub jest on nieaktualny.

Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak istotnym ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
działka ma dostęp do drogi publicznej;
istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi. Warunek pierwszy nie musi być spełniony, o ile powierzchnia gospodarstwa rolnego, związanego z planowaną zabudową, przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek trzeci uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

rodzaj inwestycji;
warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
granice terenu inwestycji wyznaczone na mapie.

Projekt budowlany

Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, musimy ostatecznie zdecydować, jaki dom chcemy budować. Możemy kupić jeden z wielu typowych projektów domów lub zlecić zrobienie projektu indywidualnego. Projekt powinien zawierać:

projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układ istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia;
stosownie do potrzeb - oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg;
w zależności od potrzeb - wyniki badań geologiczno - inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów.

Składanie wniosku o pozwolenie na budowę

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony środowiska, ochrony zabytków, itp.) oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego (izba architektów, izba inżynierów budownictwa) o wpisie na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (przez prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przypadku, gdy prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna wymagana jest zgoda wszystkich tych osób);
aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Termin wydania decyzji i termin jej ważności

Jeżeli inwestor spełni określone wymagania, organ administracji architektoniczno - budowlanej wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku (art. 35 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).

Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest 3 lata - wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane).